碧桂园需警惕“打鸡血”式高周转 砸了自家金字招牌

发布时间:2018-04-16 22:02

楼盘网长沙(4月16日讯)纵观国内房地产市场,“恒碧万”三巨头的大名可谓如雷贯耳。近两年尤以“高周转”著称的碧桂园表现亮眼,去年更是凭借5000亿元的销售额“一骑绝尘”,成功实现了对万科和恒大的反超。然而最近从碧桂园流出的一组文件截图显示,面对不断收紧的调控政策和去杠杆导致的融资成本陡增,即便体量如碧桂园这一等级的“庞然大物”也坐不住了。据消息人士称,碧桂园高管层“整天都在担心公司未来会倒闭”。

碧桂园的应急手段主要有两个:设计院接到指标后当天出图(通宵);项目摘牌到开工超过20天即行惩罚。具体来看,第一方面是三四五线城市项目必须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后通宵出图,以降低成本开支,提高前期效率。第二方面是针对项目总,以摘牌20天为时间界限,短于20天开工奖励,超过20天每日罚款1万,超过40天撤职;开盘工期以3个月为赏罚界线,超过7个月项目总撤职。

消息一出,随即引发轩然大波。网友纷纷在评论区调侃道:“碧桂园简直是用绳命在拼高周转,生生把卖房干成了快消品”。玩笑归玩笑,但其管理层视麦当劳、沃尔玛之类高周转企业为“偶像”、“标杆”的确大有人在。在4月8日召开的“高周转”专题会上,碧桂园董事局主席杨国强再次强调“任何工作都要围绕高周转,任何部门都要为高周转让路”、“高周转是碧桂园最强力有效的竞争武器”,于是便有了上述两道新规的出炉。

此外,另有报道指出,为了“节约时间”,碧桂园还规定原则上区域投资决策工作只能通过视频方式与集团投资决策中心沟通,不得到总部汇报;项目重心在报规报建工作上,不得浪费时间及差旅费。为了提速,甚至规定下班就离开的人力等部门,非但不能增补人员,还要重点“关注”。

简言之,就是其规定买地之后,该地块必须做到:5个月开盘销售,6个月现金回笼,7个月达到资金收支平衡;碧桂园所属项目必须做到:4个月卖楼,5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。

客观来说,高周转是应对融资成本上涨、资金链断裂风险的防卫利器。在房地产市场“凛冬将至”的前夜,不光中小房企人人自危,强大如“恒碧万”、龙湖、保利、中建、金茂等行业龙头也纷纷“另谋出路”。从融资角度着手,开始瞄准海外融资市场;从资产配置来讲,一二线城市转型投资回报率较高的商业地产(龙湖天街“地铁口商业”系列),三四线城市抢占库存去化福利;从转型发展来看,丰富机器人、智能设备、高端制造、生物医药等新兴产业布局,扩大非主营业务盈利能力和利润比例。

但俗话说事缓则圆、欲速不达,“过犹不及”是老祖宗数千年来给我们留下的智慧结晶。风险意识高是好事,追求高周转也并没有错,但焦虑和惶恐如碧桂园者,似已到了“丧心病狂”的程度。莫说通宵加班能否提高效率,员工吃不吃得消都是最基本的问题,毕竟谋事在人,而人终归不是机器。

不出所料,疯狂“打鸡血”提速背后,问题暴露了——系统运作节奏跟不上高速运转的需求。碧桂园在马来西亚的“金海湾”项目遭到马来、新加坡、中国等多国业主的集体维权,称其“宣传与实物不符、配套设施不齐全”。无独有偶,江苏太仓碧桂园也遭到48名业主的联名投诉,他们称自己花高价买的精装房与宣传效果不符。

其实细想来也不难理解,“多快好省”的空洞目标历史上何其相似,即便工程周期缩短了,质量过不过关?即便质量过关,配套设施建设跟不跟得上?即便配套也跟上了,精装标准、后期服务达不达标?这些因素即使在最严格的风控标准下也难保万无一失,更遑论面临如此紧张的时间线压力。

楼盘君认为,较为靠谱的做法是,在保证质量的基础上,对三四线城市的同质化刚需产品,可以逐步缩短开发周期,逐步将标准度提升至70%甚至90%以上。而对别墅豪宅项目,差别化运营仍是主旋律,标准度控制在30%以下为宜,不应为了追求短期目标而“舍本逐末”,莫让良好初衷在实际运作中腐烂变质,砸了自家的金字招牌。就像宣传语说的那样,还所有业主一个“五星级”的家。

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